Dado el acervo de datos con que cuenta Camacol Antioquia para proporcionar información a sus grupos de interés, es posible realizar lecturas de corto plazo revisando la coyuntura sectorial, a la vez que elaborar análisis de largo plazo, reconociendo cambios estructurales en las dinámicas de comercialización de vivienda nueva en la región.
Finalizando la década pasada, el tamaño de mercado de vivienda nueva en Antioquia no superaba las 13.000 unidades anuales. Luego, en el año 2011 se comercializaron 21.280 viviendas, comenzando un período que osciló entre 19.000 y 22.000 unidades hasta el año 2014, cuando se dio inició a un nuevo estadio de producción habitacional rondando las 30.000 viviendas nuevas vendidas entre los años 2015 y 2016.
Posteriormente, se experimentó un período de ajuste que llevó el cierre del año pasado a una cifra similar a la observada durante el promedio histórico entre los años 2011 y 2014. No obstante se advierte el retorno del total comercializado a los números observados hace unos años, la realidad es que obedece a una recomposición importante entre los municipios, que al detallarse, permite visualizar la importante pérdida de participación de mercado en algunas zonas pero también las oportunidades que surgen al identificar el aumento en otras.
Unidades de vivienda nueva comercializada. Promedio histórico vs 2018
Fuente: Coordenada Urbana-Camacol Antioquia
Históricamente, el municipio de Medellín fue el pilar que soportó 75% de las ventas de vivienda nueva en el Valle de Aburrá promediando 8.930 unidades comercializadas entre los años 2011 y 2014. A diciembre pasado, la capital acumuló una reducción del 64% al vender 5.710 viviendas menos con relación al promedio y cediendo el primer lugar a Bello, que en promedio vendía 3.502 unidades y aumentó 47.4% a 5.161 viviendas en 2018.
Los municipios agrupados en el oriente cercano, por su parte, pasaron de ocupar el quinto lugar en promedio al tercer puesto más representativo gracias al aumento de 71.1% en igual período de comparación, desde 1.602 a 2.741 viviendas.
Los municipios más relevantes del sur del Valle de Aburrá han visto afectada su dinámica comercial: Sabaneta que en promedio vendió 2.604 viviendas ocupando el tercer lugar, cayó al cuarto al perder 7.1% de mercado y Envigado, de manera similar, cedió un puesto desde el cuarto hasta el quinto lugar con una disminución de 23.8%.
Si bien Itagüí y La Estrella en el sur y Copacabana en el norte persisten en sus lugares comparando el promedio con 2018, evidencian variaciones porcentuales importantes que obligan a que el Gremio centre aún más su atención en ellos, puesto que, no obstante conservan baja participación de mercado, sus tasas de crecimiento son exponenciales y el acompañamiento que coadyuve en un adecuado ordenamiento del territorio es imperante.
¿Cómo inicia este año?
A pesar de que es prematuro concluir el desarrollo del año con información al primer bimestre, el avance de las ventas podría proporcionar nociones de lo que será el 2019.
Dentro de las 3 principales zonas tenemos indicadores en todos los ámbitos: Bello, que continúa como el municipio con más ventas, contabilizó 811 unidades nuevas comercializadas entre enero y febrero, lo que representa 8% menos que en 2018. Entretanto Medellín, con 610 inmuebles, por primera vez en varios meses arroja variaciones positivas luego de la constante pérdida de contribución mencionada. El incremento de 6% anual en la capital está explicado principalmente por las comunas de Robledo, que con una participación de 23% de las ventas en Medellín aumentó 20% y El Poblado, cuya participación es del 20% y creció 27%. Por otro lado los municipios de oriente, que en el contexto histórico han aumentado su tamaño de mercado 71%, en el primer bimestre del año se encuentran estables vendiendo 456 viviendas contra 457 de igual período de 2018.
En síntesis, en el agregado regional aún se advierten restricciones puesto que el mercado permanece en terreno negativo con variaciones de -8.1% en el año corrido, pero con buenas expectativas por la eventual recomposición y aceleración de algunos mercados que venían débiles y por un año con menos incertidumbre y con continua recuperación de la confianza del consumidor.